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房地产逻辑已变,未来走向何方?

2020-11-16 来源:
 
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我发现,现在大部分人都只是关心未来房价会不会涨。

也难怪,切身利益,谁都关心,买房的永远希望房子涨,没买的盼着房价跌。

其实房价我是不愿意预测高低的,因为高低这个词是不能被定义的,什么是高,什么是低,要看你的参照,真正重要的是本质。

房产的本质是土地,税收以及金融。

实际上房产和金融是真的脱不开关系。

房地产逻辑已变,未来走向何方?


对于房地产,你不能看调控政策,不管是限购、限售、限价,这些所谓的地方调控政策从根本性来讲都不能影响房价的长期走势,他可能会影响涨的速度,但他不会影响涨的趋势。

仔细想想,土地财政,谁是房地产最大的利益获得者?

我买房,从来不看这方面的政策,相反,哪里出这样的政策我会想尽办法买哪里。

重要之处在于什么,三条红线的出现对于地产业的影响是铺天盖地的。

去杠杆意味着房企以前大肆借债扩大规模的老路走不通了,地王可能不那么好出了,拿了地王的可能觉得烫手了。因为按照正常情况来说,什么样的开发商能拿到地呢?只有对市场最看好最激进的才能拿到地,而现在事情悄然发生变化。

房地产的本质是土地,只要土地市场火热,房地产市场一定不会冷。

过去调控土地市场的手段是人为设定土地拍卖价格上限,但是其实对控地价其实是毫无意义的。表面的“封顶价”既不能有效降低土地成本,也不能降温土地市场,更不能抑制房企拿地的冲动。

“高杠杆”发展模式目前仍被不少房企所采用。对房企而言,高杠杆发展一则可以实现跨越式发展;二则负债规模足够大,反而足够安全。现在,这条高杠杆的路走不通了,口袋里没钱,土地也没这么好拿了,未来的土地市场可想而知。

再来看城镇化以及乡村振兴,目的是盘活农村土地资源,就是让农村这批人能够快速拥有土地资产,新的一批中产将会诞生,新中产会带动新消费,有消费,实体经济才有发展的空间。

这可能会改变未来5年乃至十数年的地方财政、房地产行业、城乡结构走向。

其实我最想说的是,世界是一直在变的,而真正巨大的改变,从根源上看起来也是悄无声息的,是润物细无声的。过去人说过的话是对过去的经验做的总结,而新的时代,眼光可以放的长远点。

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