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今年楼市3大规律,马光远:高房价合理,越高越安全

2020-07-30 来源:
 
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对于房地产未来的趋势,以及对房价的判断,包括购房者该买哪里的房子,今年上半年我们谈了很多,如果说今年上半年早些时候还在观望犹豫,不知道未来的调控方向该如何变,或许可以理解。

但是经历了这半年后,你会越来越清晰地看到政策的导向性多么明显,那就是房子是用来住的不是用来炒的这个定位坚决不动摇,稳定市场的决心不变。不过全国市场严重分化,所以,购房者可能还需要做更多的功课才能买到更合适的房子。

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无论你看到了什么,但房地产市场规律没变,永远在发挥着应有的作用。

最近,经济学家马光远表示,“未来不是过去的翻版,未来甚至和过去完全不同,这也意味着,用经济学的方法去预测未来是很愚蠢的。”

这就是我经常跟大家说的,经验很重要,但是过分依赖经验主义往往会出问题,会禁锢你的思维,会影响你的判断。所以,你该相信的是规律,而不是经验。

对于今年房地产的表述,马光远此前就强调过,首先,不管有没有这次特殊情况发生,中国房地产已经进入到和过去完全不同的新的周期;其次,房地产作为最好投资的时代已经结束了;最后,在央行放水的情况下,很少看到好城市的好房子有下跌的先例。

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对于该表述的前两句,我想不难理解,第一句和第二句其实说的就是一个意思,我今年上半年一直苦口婆心跟大家说,肯定我们会受损失,但客观因素的影响只是短暂的,并不会改变房地产市场的大趋势。大趋势是什么?就是马光远所说的,房地产作为最好的投资时代过去了,即使没有这次客观因素影响,房地产该有的困难也会来的,不能归结为客观因素影响。

第三句该咋理解呢?这就涉及到购房者在买房时需要做的功课了,选择城市很重要,选择什么样的房子同样重要。好城市好房子的标准是什么?其实我之前也经常跟大家说,比如一二线城市有人口流入,有产业资源,那么就有需求,这样的城市或城市的核心区域更具有抗跌性。好房子就更不用说了,好房子一定是具有普遍认知的,而不是你个人认为怎样怎样的。

所以,购房者在买房时一定要遵循这三个规律,我认为马光远说得是没错的。之所以说房地产市场最好的投资时代结束,是因为房地产市场的主要矛盾,已经从过去的房子不够,房子短缺,进入到资源配错导致的不均衡不充分的问题。无论是户均拥有住房的状况,人均居住面积,以及未来房地产市场的增量等数据互相印证,我们可以肯定地认为,房子基本够了。

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况且还有大量的没有计入的房产,这是存量,还有每年的增量,每年房地产6%到8%的增速的情况下,事实上基本能够满足未来在基本居住、改善性以及新的城镇化人口对住房的需求。

以上这些我基本上跟马光远的观点保持了一致性,不过也并不是他的话我都能赞同。比如,在他看来,“中国房地产的基本面已经完全不同,炒房者基本都会退出中国房地产市场,未来房价的上涨只反映城市的基本面和房子本身的品质。比如,深圳今年房价的大涨,我一直不认为是炒上去的,所以我对前几天深圳出台的以遏制炒房为主要目标的调控政策的评价不可能太高。”

他的话对不对,理想状态下是对的,我也曾经坚定地认为,随着房住不炒的逐步落实,我们可以看到市场对炒房的打击力度有多大,而且从投资角度讲,想像过去那样买了就大赚的投资投机环境越来越不复存在了,所以,理论上炒房者应该会逐步退出市场。

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但现实是这样的理想状态吗?不可能!炒房者越来越少是对的,但是并不排除炒房者依然大量存在,而且很多炒房者更希望制造各种机会继续炒作,这是不可否认的。深圳等一线城市固然有其可支撑的基本面,但并不能把炒作的力量排除在外。

所以,不仅不能认为炒房者已经没有了,反而更要防止炒房者卷土重来,无论是政策上,还是市场上,都应该对炒房者加以堵截,炒房者包括大炒房者,还有小炒房者。

马光远不只是今天不承认炒房者,哪怕之前他都否认过,甚至还为炒房者辩解,不知何意。马光远曾表示,在中国,并不存在一个叫“炒房团伙”的物种和群体。事实是,炒房者不过是顺势而为,在市场上涨的情况下推波助澜而已。房价的上涨从来不是炒房者、开发商以及中介搞起来的。炒房者不易,一些人把炒房看得太容易了。

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我想说,的确没有人给自己命名过叫炒房者或炒房团,但我们不能听他们说什么叫什么,更应该看到他们干了什么。在他们眼里,或许还觉得在干一件很伟大的事业呢!

更过分的是,马光远居然认为房价越高越安全,的确是,因为他否定了炒作,自然认为就是房价越高是因为它值那么高。他认为,房子总量的过剩与好房子短缺的失衡,我一直说,一个城市最安全的房子一定是价格最高的房子,中国所有的城市,好房子都是短缺的。

“我从来不认为目前的价格有多危险,价格本身无所谓危险,危险的是基本面,而不是价格。在一个城市中,最安全的房子是价格最高的房子而不是相反,就是这个道理。”

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